Građevinarstvo i ekonomija između dva svetska rata

Đorđe Tabaković, Kuca Deđanskih, Novi Sad, 1933.

Đorđe Tabaković, Kuca Deđanskih, Novi Sad, 1933.

Kreditom na kredit do nove zgrade

Poslednjih godina Novi Sad je postao najaktivnije gradilište u zemlji u kome se gradi veliki broj stambenih zgrada i tako nastavlja trend neutoljive potrebe za novim stanovima prisutan tokom čitavog XX veka. Povodom toga, osvrnućemo se na situaciju stanogradnje iz prve polovine veka, jer u građevinskim iskustvima ovog perioda možemo prepoznati preteču današnjeg sistema investicija kada je reč o podizanju novih stambenih objekata. Sledi prilog u kome se na osnovu poznatih primera razmatraju socijalni i ekonomski aspekti stambene izgradnje u Novom Sadu između dva svetska rata.

Početkom XX veka Novi Sad je provincija koja se još uvek nalazi na južnim obroncima Austrougarske monarhije. Naglašena mađarizacija društvenog života buduće vojvođanske prestonice donela je akcije na podizanju nekoliko velikih, reprezentativnih objekata državne namene čija je izgradnja bila finansirana direktno iz državnog budžeta – Sudska palata, Gradska bolnica, Jodna banja, škola i kasarna u Futoškoj ulici itd. U isto vreme nastaju i brojne manje porodične kuće, kao i nekoliko stambenih i stambeno-poslovnih palata građenih privatnim kapitalom ili bankarskim kreditima uz projekte prestoničkih, peštanskih arhitekata (Baumhorn Lipot, Karolj Kovač, Arkai Aladar).

Početak Prvog svetskog rata zaustavio je relativno povoljan trend izgradnje tako da se do skoro sredine dvadesetih godina u gradu uglavnom ništa nije gradilo, ni u privatnom, a posebno ne u državnom sektoru. Posle okončanja rata, osim Beograda, koji je kao nova prestonica pokazao očevidni napredak, Novi Sad je, kao retko koji grad u zemlji, doživeo pravi populacioni, a potom i građevinski bum. Odmah posle rata Novi Sad je imao oko 35 hiljada stanovnika. Po prvom službenom popisu iz 1921. u gradu su živela 39.122 lica, a po rezultatima opštinskog popisa iz 1929. broj stanovnika je narastao na 56.366. Tokom 1931. bila su 64. 002 stanovnika, a krajem 1933. broj stanovnika Novog Sada prelazi 70 hiljada, po podacima iz dnevnih novina Dan i nedeljnika Novi Sad iz tog vremena.

Građevinska politika

Prateći doseljavanje stanovništva talas nove izgradnje zahvatio je Novi Sad, posebno njegove rubne krajeve, tokom treće decenije, kada je u novoformiranim naseljima podignuto na desetine privatnih porodičnih kuća čija izgradnja nije zahtevala ogromna materijalna sredstva koja su obezbeđivana uglavnom prodajom poljoprivrednog zemljišta u okolini ili u dubljoj unutrašnjosti Vojvodine ili, pak, podizanjem kredita. Taj talas izgradnje pratila je nova državna politika koja je za nove oblasti predvidela i veći broj kasarni, bolnica i školskih zgrada.

U samom centru grada, njegovoj neposrednoj okolini, kao i na periferiji, nicale su, skoro preko noći, nove zgrade, po novinskim izveštajima lepe i moderne palate. Na periferiji grada građevinska delatnost je pokazala takvu živost da su za nekoliko godina podignuta čitava naselja na praznom zemljištu. Tamo su najvećim delom bile sagrađene prizemne kuće za stanovanje, sve ulice su bile regulisane, a sva naselja − Ivandansko, Vidovdansko, Adamovićevo, Mali i Veliki Liman − snabdevena i električnim osvetljenjem koje je bilo finansirano iz gradskog i državnog budžeta. Naglim napredovanjem građevinske delatnosti, koje je nastupilo kao posledica rapidnog povećanja broja stanovnika, Novi Sad se počeo i prostorno širiti na nove gradske teritorije. U periodu 1918−1932. godine Građevinsko odeljenje novosadske opštine izdalo je ukupno 6.412 građevinskih dozvola za izgradnju objekata različitih namena. U tom periodu u Novom Sadu su sagrađene 33 trospratne palate, 67 dvospratnih i 141 jednospratna. Izgrađeno je 2.767 prizemnih zgrada, 50 tvornica, 452 radionice, 593 radnji i lokala, 346 kancelarijskih prostora, 40 kafana i gostionica, 15 dvorana, 9 sanatorijuma, 5 kapela, 2 bioskopa itd. Rekordna godina tog perioda bila je 1930. kada je i pored velike svetske krize izdato ukupno 715 građevinskih dozvola. U istom periodu radilo je preko 60 preduzeća, investiran je uglavnom domaći kapital, a retko strani i to samo u nekoliko najvećih preduzeća.

Nestašica manjih stanova

Posle kratkotrajnog zatišja na građevinskom polju izazvanog odjecima velike svetske ekonomske krize, izgradnja je intezivirana posle novog preuređenja države kada je podelom na banovine Novi Sad postao prestonica Dunavske banovine. Novi administrativni centar privukao je veći broj doseljenih porodica koje su u grad stigle činovničkim poslom ili zbog želje za zaposlenjem u nekom od industrijskih ili zanatskih preduzeća koja su tih godina postala aktuelna za „putujuće” radnike ili siromašne poljoprivrednike.

I pored ogromne nestašice stanova, tokom četvrte decenije u gradu je podignut veći broj višespratnih stambenih zgrada za bogatije slojeve građana, tzv. najamne, rentijerske zgrade. Ipak, nestašica stanova, posebno onih manjih i jeftinijih, koje bi današnjim rečima mogli okarakterisati kao socijalna izgradnja, bila je i ostala tokom međuratnog perioda jedan od najakutnijih problema grada. Nažalost, za privatne, a jeftine i dobre stanove najmanje se čini, piše nedeljnik Novi Sad (23. novembar 1929), zidaju se doduše mnoge nove privatne kuće sa velikim brojem stanova, no to su sve veliki i skupi stanovi, a za siromašniji svet nema dosta pogodnih i jeftinih stanova, a takvih bi najviše trebalo. Slična situacija i hronični nedostatak manjih stanova trajali su sve do kraja decenije. Izgradnju grada je donekle pratila i planska delatnost. Neki vid preteče današnjih regulacionih i urbanističkih planova (1921, 1930, 1937, 1941) donosio je i novine u uređenju prostora. Ipak, i pored određenog napretka, posebno kada je u pitanju konkurs za urbanistički plan Novog Sada koji nije do kraja ostvaren, ovi planovi nisu uspeli da reše akutni problem nedostatka stambenog prostora. Gradska uprava je putem uredbi i statuta podsticala izgradnju zgrada određene spratnosti (uglavnom dva ili tri) nametanjem brojnih dažbina za neizgrađene gradske placeve čime su investitori bili primoravani da popune svoje placeve novim zgradama ili da ih prodaju onima koji su sposobni da grade. Na taj način gradska uprava je ubirala sredstva koja je kasnije ulagala u infrastrukturu i uređenje gradskih ulica.

Tokom druge polovine četvrte decenije uslovi za podizanje zgrada su postali znatno povoljniji. Cena građevinskog materijala – kreč, cement, pesak, opeka i drvna građa – u tom periodu znatno je opala, kao i nadnice građevinskih radnika. Razlog je bio jedan, ali najteži – oskudica novca, beleži novosadski Dan (12. jul 1936). Prema podacima koje nude dnevne novine, najviše novih zgrada podižu pripadnici trgovačkog staleža, potom advokati, lekari, rentijeri i ekonomi. Najmanje i sasvim retko kuće podiže činovnički stalež. Nešto kasnije, preko brojnih penzionih fondova banaka, državnih ustanova i kreditnih zavoda, gradi se i nešto više objekata za pripadnike narastajućeg činovničkog sloja Novosađana. U periodu 1932−1938. godine podignuto je 19 trospratnica, 59 dvospratnica, 83 jednospratne zgrade, kao i 1.016 prizemnih objekata. Koliki je bio interes javnosti za ovu problematiku govori i činjenica da se početkom četvrte decenije, kada jenjava velika svetska kriza, u Novom Sadu pojavilo nekoliko specijalizovanih novina, doduše kratkog veka – Kućevlasnik (1932−1934), Kiradžija i Stanar (1933).

 Investitori i krediti

U međuratnom periodu bitno su promenjeni obim i dinamika tržišta nekretnina, posebno u Beogradu i Novom Sadu kao vodećim gradskim centrima istočnog dela Kraljevine Jugoslavije. Stalni porast cena građevinskog zemljišta, kao i mogućnost špekulacija na tržištu stanova prouzrokovali su znatan priliv stranog i domaćeg privatnog kapitala u stambenu izgradnju. Kućevlasništvo je postalo posebno unosan i profitabilan posao u koji se, osim za podizanja zgrada, nije moralo previše ulagati. Kirije za iznajmljivanje stanova su bile izuzetno visoke pa se samim izdavanjem stanova mogao u nekom razumnom vremenu pokriti trošak otplate kredita za izgradnju kuće ili višespratnog objekata. Tako je porastao broj izgrađenih porodičnih kuća sa odvojenim stanovima za izdavanje i na taj način su i pripadnici srednje klase, sa manjim prihodima, mogli sebi priuštiti izgradnju sopstvene kuće. U Beogradu je u ovom periodu izgrađeno oko tri hiljade porodičnih kuća, od kojih veliki broj čine objekti podignuti na novim lokacijama van užeg gradskog centra. Na taj način su u Beogradu formirana čitava naselja individualnog, porodičnog stanovanja – Dedinje, Senjak, Kotež, Neimar, Profesorska i Činovnička kolonija – dok se u Novom Sadu takva izgradnja mogla pratiti u okolini danas potpuno izmenjenih ulica Cara Dušana, Tesline, nekadašnjeg Malog Limana, ulice Vase Stajića. Reč je o područjima delimično sačuvanim od masovnije posleratne izgradnje. Sa kolektivnom stambenom izgradnjom bila je nešto drugačija situacija. Prvenstveno se to odnosi na veća materijalna sredstva koja su bila potrebna za izgradnju višespratnog objekta sa većim brojem stambenih jedinica što je dovodilo i do zahteva za višim kreditima, ali i do lakše otplate putem izdavanja stanova, poslovnog prostora ili njihove pojedinačne prodaje.

Gradilo se ugavnom putem kredita koji je podizan kod mnogobrojnih banaka ili kreditnih zavoda (saveznih i lokalnih) uz obavezne hipoteke na zemljište, postojeće zgrade, fabrička ili zanatska postrojenja. Krediti su se mogli uzimati u direktnim pogodbama, pa je bio čest slučaj uzimanja kredita na kredit, čime se prvom kreditnom sumom podizao novi. Banke i druge kreditne ustanove su jureći svoj profit sasvim slobodno ulazile u kreditiranje solventnih građana prihvatajući sve važeće tapije, kao i ostale načine obezbeđivanja svog kapitala. Naravno da je bilo i slučajeva kada investitori nisu mogli vratiti kredit, niti na bilo koji drugi način udovoljiti zahtevima (nekada sasvim lihvarske prirode) banaka ili poverilaca. Jedan od poznatijih slučajeva bilo je podizanje palate Jugoslovenskog dnevnika 1936. u blizini Banovine (u to doba jedinih dnevnih novina na srpskom jeziku u Vojvodini), a po projektu arh. Đorđa Tabakovića. O podizanju ove palate čak se raspravljalo i u samom tadašnjem parlamentu, a sve je rezultiralo gašenjem novina i prodajom palate. Vlasnici nekih građevinskih preduzeća, preduzimači i arhitekti – Czoczek & Raiman, Paqvor & Hallerr i drugi – usled akumulacije kapitala, pada cena materijala i radne snage, uspeli su da u poslednjim godinama pred Drugi svetski rat podignu nekoliko stambenih zgrada rentijerske namene po svojim projektima, postajući tako pravi kućevlasnici poput onog Pekićevog junaka Arsenija Njegovana, zaljubljenika u vlastite zgrade.

Vladimir Mitrović

DaNS, br. 49, Novi Sad, 2005, 52−53.

Advertisements

Оставите одговор

Попуните детаље испод или притисните на иконицу да бисте се пријавили:

WordPress.com лого

Коментаришет користећи свој WordPress.com налог. Одјавите се / Промени )

Слика на Твитеру

Коментаришет користећи свој Twitter налог. Одјавите се / Промени )

Фејсбукова фотографија

Коментаришет користећи свој Facebook налог. Одјавите се / Промени )

Google+ photo

Коментаришет користећи свој Google+ налог. Одјавите се / Промени )

Повезивање са %s